Investimento Imobiliário
Investimento Comercial
Num contexto de crescimento do PIB desde 2015 a um ritmo sistematicamente superior aos dos restantes países da zona euro, em que o desemprego desceu de 17,4% em 2013 para 6,5% em 2019, Portugal tem vindo a captar a atenção de investidores internacionais de vários segmentos do negócio imobiliário. Esse investimento foi impulsionado pelos incentivos do Estado à reabilitação urbana, pela criação e regulamentação dum mercado de arrendamento de curta duração, pelo incentivos fiscais para estrangeiros como os Golden Visa e o regime para Residente Não Habitual e por um crescimento sem precedentes do turismo.
Em 2020, Lisboa e Porto ombreiam com cidades como Barcelona, Berlim, Madrid no que respeita aos segmentos altos do imobiliário. As duas maiores cidades, Lisboa e Porto recebem hoje operadores internacionais com grande diversidade de origem do capital, de perfil de risco, de tipo de activo, de origem geográfica. Portugal entrou no radar nos investidores, e continuamente chegam ao mercado português novos operadores de todos os segmentos. O investimento imobiliário comercial interno ascendeu a 3,2 mil milhões de Euros em 2019, maioritariamente de origem estrangeira, contra os níveis pré-crise de 1,1 mil milhões.
As rendibilidades dos negócios imobiliários são atractivas o bastante para que Portugal faça agora parte da lista de países a considerar para aplicar o capital global. Por exemplo, a prime yield do mercado de escritórios de Lisboa em 2019 está entre as melhores da Europa. O contexto actual de toda a Europa e de Portugal é de crescente valorização dos activos e de compressão das yields, Portugal mantendo-se na mira dos investidores por estas serem ainda mais elevadas que noutros países.
Desde 2017, segundo um estudo da PWC, Lisboa mantém um lugar no conjunto das 10 cidades europeias mais atractivas para investir, sendo mesmo a cidade com mais intenções de investimento para 2019, trocando de posição com a gigante Berlim. Os investidores reconhecem um potencial de crescimento disponível mais elevado que noutras cidades, suportado por um crescimento económico consistente, baixo desemprego, mão-de-obra mais barata e qualificada, maior qualidade de vida, custos de ocupação mais baixos. Lisboa tornou-se uma cidade europeia secundária comparável às principais cidades âncora do investimento, onde é ainda possível alocar capital e obter um bom retorno. Nestes anos, Lisboa tem ombreado e nalguns casos superado, em intenções de investimento e atractividade, com cidades como Barcelona, Madrid, Vienna, Estocolmo, Paris, Helsínquia, Praga, Milão ou Amesterdão. Lisboa e Porto tornaram-se localizações preferidas para multinacionais instalarem centros de serviços e expandirem os seus processos de outsourcing.
O mercado imobiliário de Indústria e Logística português apresenta muita capacidade para crescer, determinada pelo crescimento económico do país e pela pressão para que o sector da distribuição acompanhe as novas tendências do consumo e da distribuição. Existe agora uma procura por unidades mais modernas e maiores, evidenciando falta de produto adequado, o que tem atraído investidores e promotores altamente especializados. O território a sul do Rio Tejo começa a ser procurado pelo seu potencial de área e de preço. O Porto, como segunda cidade de Portugal, goza hoje de um dinamismo sem precedente e conquistou um lugar próprio no investimento imobiliário comercial, captando tanto investidores nacionais como também muitos investidores internacionais.
Em 2018 o Porto foi a terceira cidade da Europa com mais rápido crescimento do sector tecnológico, tendo em 2019 consolidado a sua atractividade como base para empresas tecnológicas e financeiras, tornando-se a escolha de várias grandes multinacionais. Espera-se no Porto a conclusão de projectos acima de 150.000m2 até 2025, que abrangem zonas em cidades adjacentes, evidenciando um crescimento sem precedentes.
Também o comércio de rua no Porto acompanha a tendência europeia e reflecte a visibilidade da cidade como destino de investimento e de turismo, em que pela primeira vez vemos marcas internacionais e de luxo a instalarem-se nas principais ruas da baixa.
Neste segmento, Lisboa regista actualmente um interesse constante da parte de marcas internacionais, e de marcas portuguesas, conferindo um dinamismo impressionante ao mercado das lojas de rua. O crescimento do turismo e os sucessivos prémios internacionais com que ambas as cidades têm sido distinguidas sustentam esse dinamismo.
Com o potencial de crescimento patente e reconhecido e a entrada de operadores internacionais, o imobiliário português é um palco para aplicar as novas tendências do investimento, como sejam as novas necessidades de trabalhar, viver e de residir mais flexíveis: o co-housing, os projectos de uso misto, a sustentabilidade, encontram em Portugal uma base para projectos de charneira nestas áreas.
O investimento em residências de estudantes é uma das estrelas da actualidade no investimento imobiliário em Lisboa e no Porto, tendo já chegado à terceira cidade do país, Coimbra (a mais antiga cidade universitária da Europa) e a Évora, que se revela uma das boas oportunidades de alocação de capital dada a ampla margem para desenvolvimento. Estão presentes em Portugal alguns grandes operadores internacionais deste segmento, com fortes investimentos nestas cidades.
Investimento Residencial
Portugal foi considerado o país do mundo com melhor qualidade de vida em 2019, segundo um estudo da Internations, tendo-se mantido nos primeiros lugares deste ranking nos últimos anos, expressando o sentimento de estrangeiros que vivem e trabalham em várias cidades do país. Em Lisboa o imobiliário residencial do segmento alto tem sido o mais dinâmico e apresenta um dos preços por metro quadrado mais altos da zona euro, com valores acima de Amesterdão, Madrid e Barcelona, destinando-se maioritariamente a estrangeiros e nacionais com elevado poder de compra. Significativamente mais baixos são os preços da habitação comportáveis pela generalidade dos nacionais. No entanto tem-se verificado uma subida contínua do preço médio de oferta em toda a área metropolitana. É esperado um aumento da construção nova face à reabilitação urbana em zonas menos centrais da cidade e nas cidades limítrofes da capital.
As vendas decorrem em grande escala e a níveis anteriores à crise de 2008 e na generalidade em planta, indicador clássico da dinâmica do mercado e da elevada procura. O interesse dos promotores em geral, tanto portugueses como estrangeiros, caminha agora também para suprir as necessidades e a procura de habitação pelos segmentos sociais médios nacionais, que é actualmente muito elevada, para compra e para arrendamento pelas famílias portuguesas. Verificam-se já novos focos de desenvolvimento habitacional em zonas secundárias da cidade e espera-se o desenvolvimento de áreas totalmente novas com projectos nos segmentos de arrendamento e venda.
As novas tendências globais de utilização colectiva e de espaços partilhados flexíveis, para habitar e para trabalhar, por parte de população activa jovem e internacional, com grande procura, têm impulsionado investimentos estrangeiros pioneiros em Portugal que abriram já caminho para o crescimento dos sectores de co-living e co-working. Tem suscitado também muito interesse de investidores a habitação para seniores, dado que o país tem uma das populações com tendência de envelhecimento das mais fortes do mundo, motivo pelo qual representa um mercado com grande potencial de crescimento. Por outro lado, Portugal tem solidificado, através do turismo e de sucessivos prémios, um estatuto de excelente lugar para viver o período de reforma.
O Porto apresenta-se ao mundo com uma identidade muito própria e como um destino turístico genuíno e culturalmente profundo, tendo vindo a granjear vários prémios internacionais como melhor destino europeu, para além de o seu centro histórico ser Património Mundial (Unesco). O dinamismo do mercado residencial do Porto ultrapassou hoje o centro histórico e a construção nova em zonas menos centrais é uma realidade e cresce a bom ritmo nos últimos anos. É importante notar que a maioria dos projectos residenciais pertencem a promotores nacionais. O Porto recebe hoje também projectos imobiliários inseridos nas tendências globais por parte de operadores internacionais nas áreas de residências partilhadas, reflectindo o interesse crescente de novas gerações de população activa internacional e do crescimento do número de estudantes na cidade.
O território a sul do Rio Tejo, sendo tradicionalmente uma zona satélite menos valorizada em termos de preços, tem ganho terreno no investimento residencial, sobretudo para a procura interna. Para além de estar já a beneficiar da decisão de construção do novo aeroporto, o território tem capital geográfico e cultural com potencial de afirmação no seio do mercado nacional mas também junto da procura internacional.
Apesar da pandemia global Covid-19 que surpreendeu o mundo e teve impacto imediato nas economias, analistas e investidores convergem em aspectos essenciais quanto ao mercado imobiliário português. Um desses aspectos é o de que os fundamentais do funcionamento saudável se mantêm, em termos de procura, internacional e também nacional, a dinâmica da oferta e da procura mantiveram-se, considerando as limitações impostas pelo controlo da pandemia. Tanto em Lisboa como no Porto, a resiliência do mercado português tornou-se evidente, verificando-se que os projectos em andamento não pararam, os preços durante 2020 não caíram significativamente, as prime yields de todos os sectores mantiveram-se estáveis e o volume de investimento comercial espera-se apenas ligeiramente inferior ao verificado em 2019. Verifica-se natural prudência nas decisões como o lançamento de novos grandes projectos em sectores como a hotelaria e a habitação, estes agora mais virados para satisfazer a procura nacional.
Globalmente o mercado português continuará a apresentar oportunidades em todos os segmentos, pois a procura existente mantém-se ainda sem oferta compatível, o que veio ser acentuado pela intensificação de necessidades tais como a mobilidade, a digitalização, o teletrabalho. Essa intensificação provocada pela pandemia impactará ao nível de novos conceitos e exigências ao nível escritórios, da logística e na habitação a que a oferta procurará responder.
Outro aspecto importante é o de que o sector da logística beneficiou de um boost, por via do aumento exponencial do e-commerce, aumentando muito o seu potencial de oportunidade para operadores e marcas de todo o mundo. O sector residencial continua registando um nível de procura que estimula a oferta, apesar de algum ajustamento de preços mais ao nível do preço de oferta que do preço efectivo de transação. Sendo também verdade que o crédito bancário a habitação atingiu entre Janeiro e Outubro de 2020 um montante superior ao homólogo período anterior.
Fontes: CBRE. www.cbre.pt; PWC & ULI. https://www.pwc.com/; Savills. www.savills.co.uk; Confidencial Imobiliário. www.confidencialimobiliario.com; Banco de Portugal. www.bportugal.pt