Pandemia não altera macrotendências no sector imobiliário

(Síntese da análise apresentada pelo Prof. Joaquim Montezuma* no Imocionate 2020)

As restrições impostas pela pandemia não alteraram, em termos fundamentais, as tendências que se têm registado nos últimos anos, mas impulsionaram um conjunto de mudanças que já estavam em curso.

A Economia (emprego, rendimento, taxas de juro, turismo), a Mobilidade (urbana e internacional) e a Digitalização (teletrabalho, reuniões, vendas online), são os grandes motores de mudança interdependentes que contribuem para a construção de novas realidades.

ECONOMIA

A crise económica derivada da COVID-19 provocou uma descida abrupta do PIB português em 2020. Prevê-se a recuperação do PIB apenas para 2022 e do emprego para 2023 – esperando-se que, em 2023, o desemprego e o rendimento recuperam para os níveis registados em 2019.

No imobiliário, se, por um lado, as taxas de juro estão muito baixas – tornando mais fácil a compra de habitação e o financiamento das empresas (efeito positivo) – por outro lado, existe maior dificuldade de financiamento por parte dos promotores, desacelerando o aumento da construção que estava previsto para 2021: o que, em conjunto com a diminuição das vendas e o aumento da oferta já existente dos últimos anos, leva a um ajustamento dos preços à procura.  Adicionalmente manteve-se o nível de restrições à concessão de crédito à habitação que existia no período pré-covid.

Factores latentes como o fim do lay-off e das moratórias dos créditos terão resultados menos positivos, como desemprego e incumprimentos.

A actividade turística sofreu uma forte redução, produzindo efeitos negativos na hotelaria, na restauração e no comércio de retalho, sendo certo também que, com muito menos utilizadores do Alojamento Local, a habitação também foi impactada.

DIGITALIZAÇÃO

A realidade digital e a mobilidade têm também um papel determinante no mercado. Em Portugal, o trabalho remoto já vinha sendo uma tendência, com o número de pessoas a trabalhar à distância a crescer entre 2012 e 2019. Neste domínio, Portugal está acima do Reino Unido, Suíça ou Noruega, sendo expectável que o crescimento continue agora de forma muito mais acelerada. Mas mesmo durante o confinamento de 2020 o teletrabalho não ultrapassou os 24%. Segundo a OCDE o potencial de teletrabalho em Portugal situa-se entre os 20 e os 35%.

Quanto às compras online, relacionadas com uma menor procura nas lojas físicas, Portugal estava, em 2019, muito atrás de outros países europeus, embora registe uma tendência de crescimento acentuado em 2020. Este crescimento tem já impacto positivo no sector da logística.

As reuniões em videoconferência podem ter um impacto negativo no turismo de negócios e de eventos, em Lisboa e no Porto, com repercussões na hotelaria e no alojamento local.

MOBILIDADE

A maioria da população que pode trabalhar remotamente concentra-se nas regiões de Lisboa e do Porto. Nos grandes centros urbanos diminuiu a utilização dos espaços de escritórios, de actividades turísticas e comerciais. Não existem ainda evidências de uma menor procura de escritórios na era pós-covid, nem se verifica a saída das pessoas das suas áreas residenciais. Não há evidências que as famílias estejam a trocar, por exemplo, Lisboa pela periferia.

A quebra na procura internacional de habitação e do investimento em Alojamento Local foi mais notória nos concelhos onde era muito elevada, mas não há indícios de que se trate de uma mudança estrutural. A procura de habitação tem-se mostrado mais resiliente nas cidades médias – sem as quebras verificadas na Grande Lisboa, no Porto e no Algarve – dado que a actividade turística tem menos peso nestes meios.

^*Joaquim Montezuma é sócio fundador da ImoEconometrics e tem mais de 20 anos de experiência no sector imobiliário; é Professor Auxiliar Convidado no ISEG – Lisbon School of Economics & Management – Universidade de Lisboa onde é Co-Coordenador da Pós-Graduação em Gestão e Avaliação Imobiliária.